注文住宅を建てる場合には土地を探す必要があります。大半の方は家を建てるのも、土地を買うのも初めてですよね。

土地選びというのは、家づくりをする上で非常に大事なポイントになります。

なぜなら、一度選んでしまったら取り返しはつかないからです。

ちゃんとした知識を身に付けないまま「安いから」という理由だけで買ってしまったりすると、理想とする家が建たなかったりなどして一生後悔することになってしまいかねません。

そんなことがないように、しっかりと知識を身に付けた上で土地探しをする必要があります。

このページでは土地情報を見るときの基礎知識をお伝えしていきますので、まずはここから抑えていきましょう。

土地を探すにはどうすればいいの？

最初に、土地を探すにはどんな方法があるのかを見ていきましょう。基本的には、ネットで探す方法と不動産屋さんに行って探す方法の2つがあります。

ネットで探す

不動産屋さんは自社のホームページに物件を掲載すると共に、不動産物件が集約されているポータルサイトにも掲載しています。

ポータルサイトにはいくつかの種類がありますが、会津若松で土地の売買物件件数が一番多く掲載してあるのは、「アットホーム」です。私も土地を探す時は通常アットホームを利用しています。

この記事の執筆時点では、土地で234件の掲載があります。次に「ハトマークサイト」204件、スーモで97件と続きます。

不動産屋はアットホームに情報を掲載する時に、「ハトマークサイトにも掲載する」とチェックを入れるとどちらにも載るという仕組みになっているので、アットホームをチェックすれば特にハトマークサイトは見なくても大丈夫でしょう。

スーモにのみ掲載されているという物件は、大手ハウスメーカーで建てなければならないという条件の付いた分譲地（建築条件付き土地）が多い印象です。分譲地にハウスメーカーで建てたい方はスーモもチェックしてみてください。

建築屋さんを自由に選びたいという方はアットホームを見れば、そもそもウェブ掲載しないという土地以外の情報は得ることが出来ます。

不動産屋さんに行く

不動産屋さんに行くと基本的にはネットと同じ情報が手に入りますが、では不動産屋さんに行かなくてもいいのか？と言われるとそうでもありません。

地元の不動産屋さんに実際に行って、希望の条件を伝えると一般の方に公開前の物件情報がもらえたりします。

売主さんと交渉がまとまったばかりの土地や、開発許可が下りたばかりの分譲地の情報を教えてもらえると足を運ぶ甲斐もありそうです。何カ所か回って情報を集めるのも良いと思います。

ちなみに分譲地ですが、会津の場合、雪の影響で工期が何ヶ月も遅延することは多々あります。

お子さんの入学に合わせて新居を作る方は、そういう可能性があることも覚えておいてください。 土地を購入したい町付近に店舗のある不動産屋さんには、その町の情報に強い方がいたりするものです。ホームページだけでは得られない情報をもらえるかもしれません。

土地に関する基礎知識

それではここから、土地を見るにあたって知っておきたい基礎知識をお伝えしていきます。これらのポイントを抑えておけば、土地を見る目ができてくるはずです。

広さの目安

会津で家を建てる方は、55～65坪あたりが主流です。不動産ポータルサイトは㎡で載っているので、㎡で言うと約182～215㎡になります。

土地と建物のスペース割合イメージは下記の図の通りです。土地が56坪程あると、2台用のカーポートの設置も可能です。

会津では50坪以下の土地はあまり多くはありませんが、例えば45坪の四角い土地に1階と2階が同じ大きさの33坪程度の家に、車2台駐車は可能です。

物置の設置や、少しお庭を作ったりすると3台目を駐車するのは難しそうではあります。

周囲の家との距離が近いため、窓の配置や屋根からの雪がどこに落ちるのかは建築屋さんと要相談になります。

60坪を超えてくると家の周りにも余裕があり、車が3台駐車出来、ウッドデッキを作ることも可能になり、70坪を超えると、平屋で35坪の家を建てても車3台の駐車が可能です。冬期間は雪を寄せておくスペースも作れます。

土地の形

道路・水路・周りの住宅との兼ね合いにより、真四角の土地だけではなく、三角・台形・Ｌ字形などいろんな形の土地があります。

きれいな四角の土地が好まれる傾向にありますが、それ以外の土地は四角では無いという点で比較的価格が抑え目で、掘り出し物的に購入できることもあります。

ただ、例えば、かなり長細い土地で、建物も長細くしか建てられないという場合は、壁面が多くなるので、その分建築費用がかさむことがあります。そうすると、土地の価格が少し抑えめくらいでは割に合わないので、土地の価格交渉の材料にすることも出来ます。

Ｌ字形は旗竿地とも言われる土地で、入り口の通路部分の奥に土地があります。通路は土地の一部なので、そこに駐車することも可能です。Ｌ字形は通路部分の広さがどれ位あるか重要で、4ｍ位あると毎日の車での出入りにもゆとりが出来ます。

Ｌ字型の土地は、四角い整形地と比べて価格は下がります。同じ面積の四角の土地があるとすると、その土地よりも１～２割以上は価格を下げて売り出すことが一般的です。

ただ価格の面で少しお得でも、土地の一部となる進入路部分が3ｍ以下で狭いと車の出し入れがしづらく、生活に不便で、工事用のトラックや重機の出入りも困難になることもあるので、進入路部分の広さは重要です。

さらに、進入路部分が極端に狭く、道路に2ｍ面していなければ、建物が建てられないことがあり、その場合は不動産情報の備考の欄などに掲載してあるはずなので、値段や場所以外の欄も読み込むことが必要です。

あまり土地購入時の選択肢に上がらない旗竿地ですが、奥まっている分プライバシーが守られる、進入路を駐車スペースとすれば、奥の部分は建物やお庭にめいっぱい使えるという利点もあります。

実際に現地を見に行って、陽当り・周囲の音・匂いを体で感じてみると、画像からでは伝わらない良さがわかることもあるので、いろんな土地を実際に見てみることも大切です。

接している道路について

土地に接している道路を「接道」と言い、建築基準法上、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接した土地（敷地）でないと建物が建てられない「接道義務」というものがあります。

アットホームなどのポータルサイトには、前面道路の幅・種類・面している距離の欄があり、「接道状況　北5.0ｍ公道　接面10.0ｍ」

などと記載があるので、4ｍ以上の道路で、私道ではない種類の公道、その公道に2ｍ以上面しているということがわかります。

〈接道の道路幅が4ｍに満たない場合〉

建築基準法上、土地が面している道路幅が4ｍ以下の場合、4ｍ確保のために、道路の境界線を自分の敷地側に後退させなければならないという決まりがあります。

これを「セットバック」と言い、市道でも私道でも必要なものです。

物件情報を見るときに備考欄などに「要セットバック」とあれば、敷地すべてが使えるということではなく、道路側の一部は門や外構、駐車場にも使えない部分が出来る、ということになります。

敷地全体が少しコンパクトになるということなので、それでも思い通りの大きさの家が建つかどうかは不動産屋さんに確認してください。

　〈私道の場合〉

土地が面してる道路が公道ではなく、私道の場合、アットホームなどのポータルサイトには「私道負担面積」の部分に記載があります。

例えば、この図のように、土地が面した道路が私道でも、その私道所有持ち分の一部も売買代金に含まれていれば、自分の道でもあるということになります。

他人の所有する道路を通らないと自分の土地に行けない場合、仮に「通るな」と言われてしまったら自分の土地なのにたどり着けなくなる可能性があります。

一部でもいいので、所有することが出来れば将来的にも安心です。

でも私道は市の除雪が入らない、下水道工事が市道と比べて遅いというデメリットはあります。雪が降ったときに、距離や将来的に除雪が可能か、雪を持っていく場所はあるかどうかは購入を判断する大きな材料です。

不動産屋さんを通してご近所の方に確認してもらうと、小型除雪機を所有している方が片してくださる、皆さんで協力し合っている、等の情報を得ることも出来ます。

もし、土地が面している道路が私道で、売買代金に私道の一部が含まれていない場合、土地購入の選択肢から外した方が賢明です。

建ぺい率・容積率

土地には、建ぺい率というものと容積率というものが設定されています。

建ぺい率は、土地を真上から見た時に建物が建てられる大きさの割合のことです。

建ぺい率が60%の場合、真上から見た時にその土地の60%以内の部分に建物が収まっている必要があります。土地が60坪の場合は、36坪以内になりますね。

容積率とは、容積率は土地の大きさに対して1階と2階などすべての階の床面積を合計した、空間割合の上限のことを言います。

容積率が200%で、土地が50坪の場合は、1階と2階などすべての階の床面積の合計が100坪以内になるようにしなければいけません。

基本的に会津若松では建ぺい率60％・容積率200％という地域が大半です。

ただし、会津若松市内の東年貢では建ぺい率40％・容積率60％です。

建ぺい率40％・容積率60％の地域では、土地が50坪であれば1・2階合わせて30坪の家が限度になります。30坪以上の建物が欲しいという方は、この土地では難しいということになりますので注意が必要です。

会津では50坪以下の土地の割合が少ないことと、駐車スペース確保のために、土地めいっぱい建物を建てることが無いので、建ぺい率・容積率を気にしながら土地探しをする方はほとんどいないと想いますが、中には上記のように容積率60％の地域もあるので、確認は必要です。

建ぺい率は、土地を真上から見た時に建物が建てられる大きさのことで、容積率は土地の大きさの大して1階と2階などすべての階の床面積を合計した、空間割合のことを言います。

土地にはどんな種類の建物なら建てても大丈夫かという「用途地域」があって、その用途地域毎に建ぺい率と容積率の割合があります。

建築条件付きかどうか

建築条件とは「この土地は特定の建築屋さんで建てなければならない」という【条件】が付いた土地のことです。

建物が完成した状態で売る「建売住宅」に対して、建築屋さんは決められていても間取りなどは自由に作れるので「売建（うりたて）」とも言われます。

建築屋さんが決まっていないという人には土地が気に入れば特に問題ありませんが、建てたい建築屋さんがある、他の建築屋さんと比較をしたいという方は、それが出来ないので制限のある土地にはなります。

会津では、資金力のある建築屋さんが分譲していることが多く、すごく人気の場所に条件付きで販売されていたりするので、トータルの価格も安くはありません。

家造りは気に入った土地を見つけて、ぜひ建てて欲しいと思える建築屋さんとの出会いがあって形になっていくものであって欲しいと思っています。

条件付きの土地と建築屋さんが気に入っている場合は問題ありませんが、気になる建築屋さんが他にある、という場合は別にもう一カ所土地を見つけて、同時進行でプランとざっくり見積もりを作ってもらって比較してから決めてもいいかもしれません。

高低差のある土地かどうか

まれに土地の中には敷地と道路の高さが違う、段差のある土地があります。

会津若松市内では堤町（一箕中の下の居合団地）は一箕中に向かって傾斜があるため、昭和50年代に分譲された時から段差がある土地でした。

画像のようにコンクリートの擁壁が何段か積んであるような土地を目にしたことがあるかと思います。

堤町に限らず、気にして見ると市内に段差がある場所はポツポツあります。

一部進入路がある場合もありますが、まったくない場合はこの擁壁を壊して、道路と同じ高さにして車が駐車出来るスペースを作り、L字型のコンクリート壁を設置する等の工事が必要になります。

元々ある擁壁をそのまま使えることもありますが、その既存の擁壁を壊して駐車スペースを作るとなると工事費が掛かり、広さにもよりますが、150万以上掛かる場合があります。

こういった土地の場合、駐車スペースを作る価格を考慮して、比較的価格が安価に設定されている場合が多いのは確かです。

ですが、その後で工事費が掛かるとことになるので、場所が気に入ったら、一度建築屋さんに見てもらって、駐車スペースのざっくり概算を確認してから購入検討をした方がいいでしょう。

個人的には、こういった段差のある土地がとても好きで、安く買えることが多いですし、価格の交渉に応じてもらえるもありますし、使い方によっては、平屋の家が映える土地になるとも思っています。

不動産情報に載っている、土地そのものの価格だけではなく、土地に関する工事費用総額で幾らになるか、での比較が必要になります。

地目

土地には種類があり、用途によって区分され、登記事項証明書（登記簿謄本）にその種類が記載されています。土地の区分のことを「地目」と言います。

地目が「宅地」であれば、住宅が建てられます。まれに「原野」、「雑種地」の場合もありますが、その場合も住宅建築は可能です。融資を受ける場合は、金融期間から地目を宅地に変えてください、と言われることもあり、その場合は地目変更登記で5万円程費用が発生します。

地目に「田」「畑」とある農地の場合は、そのままでは家が建てられないので、「農地転用」という農業委員会の許可を経てから地目の変更をする手続きが必要になります。

農業委員会に書類を提出する際、毎月の締め切りを逃すと1ヶ月遅れますので、手続きをお願いする行政書士の方と打合せをしながら進めるようにしてください。

農地転用は10万程度費用が掛かりますが、その費用を売主・買主のどちらが負担するかは、土地情報の備考欄に書いてありますので、確認をするようにしてください。

市街化区域と市街化調整区域

不動産情報に掲載してある土地は、「売ってもいい状態の土地」ということになり、都市計画法に則り、誰が買って家を建ててもいいという「市街化区域」内に存在している土地、ということが大半です。

「市街化区域」は道路や公園が作られ、建物や公共施設が建つなど、街づくりが進む地域、「市街化調整区域」は農地などが優先され、新たな建物を抑制する地域になります。

　〈市街化区域〉

市街化区域はさらに、用途地域というものが定められていて、13種類の用途地域毎に建物の種類や大きさが決められています。

例えば、用途地域の中の「第一種低層住宅専用地域」は住宅や小規模な店舗兼住宅、幼稚園や学校、老人ホームなどは建てられますが、ボーリング場やホテル、パチンコ屋さん、ガソリンスタンドなどは建てられない地域です。

住宅地に突如としてパチンコ屋さんが出来るということが無いのも、用途地域で制限されているから、ということになります。

住宅が建てられない地域は「工業専用地域」のみになり、会津若松で言えば、門田工業団地の一部と河東町の昭和電工のあたりのみなので、市街化区域であれば、用途地域を気にすることはなさそうです。

会津若松市の用途地域毎に色分けされた地図はこちら

→会津都市計画総括

https://www.city.aizuwakamatsu.fukushima.jp/docs/2018071700048/

　〈市街化調整区域〉

調整区域は市街化を抑制する地域のため、基本的は新たに土地を買って建物を建てるという市街化区域と同じようなことは難しいということになります。

農業などのための倉庫や、農家の方のための住宅を建てることは問題ありません。

会津若松で言えば、町北町・神指町・高野町・河東町・北会津町の一部が調整区域です。

町北町の国道49号線沿いや藤室街道沿いの途中までは、売家の看板がありますが、調整区域のため、買って既存の建物を壊して住宅にする、等の一般的な流れでは進められません。

ただ、調整区域にある売家をまったく購入出来ないということではなく、事前に市役所の開発管理課へ相談し、売る側と買う側の理由書があり、開発審査会で通れば可能になります。

例えば、調整区域で農家を営んでいた方がもう農家を止めて、そこを売って他に引っ越したいという場合、農家をやらなくなった理由、後継者がいないこと等の理由が必要になり、買いたい側の方は、そこを購入する理由書（そこでなければならない理由）が必要になり、それで審査が通れば売買可能ということです。

開発審査会で通れば、という条件付きになるので、通らない可能性もあることから、絶対にその場所で無ければならない理由がない限り、選択肢から外して良さそうです。安く買えたとしても、売却が困難な可能性大です。

給水の引込みがあるかどうか

検討している土地に水道管は引いてあるのか、なければ工事をして水道を使うことが出来るようになるのか、これは超重要です。

土地に水道の引込があれば、購入した土地内の工事だけで済むことになりますが、もし引込が無い場合は、道路の配水管から土地への引込工事が必要になります。

不動産情報の「設備」の欄に上水道がチェックされていない、又は、備考欄に「水道引込無し、買主負担」と記載があれば、工事が必要で、工事費の負担は「買う側」ということになります。

道路のどの位置に配水管があるのか、道路の幅や配水管の位置で工事費が変わります。目安としては40～60万円程度になります。

市道であれば、水道部や土木課や警察署に書類を提出して、さほど時間も掛からず手続きが進みますが、県道・国道だった場合、手続きにかなり期間が掛かり、道路の構造も市道とは違うので費用も倍以上掛かる可能性があります。

県道に面した土地を検討する時は、道路の掘削工事が必要になる可能性はあるかの確認が必要です。

土地に引込があったとしても、ずっと使われていないと本管から分岐した部分で詰まっていて使えない状況になっている、ということもまれにあり、その場合は引込工事と同じ位費用が掛かることもあります。

また、土地が面している道路が私道の場合、道路の所有者の方が水道管も所有していることが多く、引込をするにはその方の許可が必要になります。

さらに、私有管の場合、あまり太い管ではないので、これ以上分岐をすると水の出が悪くなるので引込出来ないということもあります。その理由から土地購入を断念した方もいますので、何ミリの管から現在何世帯が引込しているかも重要です。

取引態様「媒介」「売主」

不動産の売買は不動産屋さんが仲介をしてくれます。物件への申込み、売主さんとの調整、売買契約、お引き渡しまで、責任を持って進めてくれるのが仲介業者（不動産屋さん）の役割です。

アットホームの物件情報をスクロールしていくと、最後の方に「取引態様」の記載があります。ここに「媒介」の文字が入っている場合は、不動産屋さんが仲介に入り、仲介手数料が掛かります。

取引態様が「売主」とある場合は、不動産屋さんが自ら販売している土地になるので、仲介手数料は不要です。

仲介手数料は、例えば、1,000万円の物件で、396,000円掛かります。安い額ではありませんが、ここは必要経費です。

仲介業者となる不動産屋さんは、売買物件の調査をし、物件やお金のことが載っている重要事項説明書と売買契約書を作り、お引き渡しまで丁寧に進め、1つの物件に相当な時間を掛けています。

ここを節約しようとして仲介業者を通さずに、個人間売買で進めようとされる方もいます。

個人間売買の場合で、物件を調査した書類などが無い状態で売買を進めると、住宅ローンの融資対象とならない場合があったり、購入後に土地や建物に欠陥が見つかった場合は、トラブルになる可能性もあります。

安い買い物ではありませんし、長く住むことになる場所のことなので、必ず不動産屋さんに仲介してもらうようにしてください。

古屋付き土地

土地情報を見ていると、「建物あり」と記載のある物件をよく目にします。

建物がある土地を「古屋付き」と言ったりしますが、土地のみを販売しているもので、建物分は価格に入っていません。

更地渡し

解体費用を売主、買主のどちらが持つのかですが、備考欄などに「更地渡し」とあれば、売主の費用負担で解体してからお引き渡しになります。

不動産売買契約時に買主側から手付金を多めにもらい、そのお金で解体する場合は、手付金を現金で100万などまとまった額を支払うこともあるので、頭金の用意が要ります。

現況渡し

「現況」とあれば、建物が建ったままで引渡しを受けて、買主の費用負担で解体してから新築工事に着手することになります。

解体費用は建物1坪当たり約4万円～になり、35坪の場合は140万円～になります。建物の他にお庭や古いブロック塀があるとその処分費用も掛かるので、資金計画が狂わないように、建築屋さんを通して解体費用を出してもらっておいてください。

解体工事は、解体業者さんの忙しさの具合にもよりますが、着工までに時間が掛かる等で、解体終了までに2～3ヶ月掛かることもあるので、スケジュールも確認してください。

尚、この記事の執筆時点では、「住んでふくしま」という空き家対策総合支援事業があり、3ヶ月以上の空家を購入して解体する場合、解体の一部に補助金が出る制度があります。

補助対象経費の2分の1以内かつ、最大80万円まで補助金を出してもらえる制度になります。対象者は、子育て世帯や結婚5年以内の新婚さんなどの要件がありますので、ぜひ「住んでふくしま」も確認してください。

まとめ

ここまで土地の基本的な知識について見てきました。

ポイントを確認していきます。

以上のことなどをお伝えしてきました。

土地の基本的な知識を付けることにより、土地情報の広さや価格だけではなく、情報1項目ずつの理解が出来るようになると、避けた方がいい土地がわかったり、逆に選択肢に上がる土地が出てくるはずです。

でも、まだ土地を買うときには土地以外にも掛かる費用があります。

土地の価格には含まれていない費用が発生することを後から知ることになると、資金計画がやり直しになり、借入金額を増やさなければならない事態になることもあります。

そうならないためにも、次の土地以外にも掛かる費用を見ていきましょう。