土地選びの基礎知識の次は、土地に関する費用を見ていきます。

土地情報に価格の記載がありますが、「そこに含まれていないけれど、その土地に家を建てるためには用意しなければならない」という費用があります。

以前、土地の決済の直前に、土地代の他に掛かる費用の額を把握しておらず、思わぬ額が掛かることを知り大変な思いをした人もいる、という話を聞いたことがあります。

どんな内容の費用がいつ、どの位掛かるのかを知っておかないと、思っていた額よりもお金が掛かってしまったり、使う予定ではなかった手元のお金を使うことになる可能性があります。

1つ計画が狂うと、大きな買い物にたちまち不安になることもあるので、資金計画が変更にならないよう費用を把握しておきましょう。

それでは、今からそれぞれについて見ていきたいと思います。

どんな土地にも掛る費用

手付金

土地の契約時に売買代金の一部を現金で支払うのですが、その一部のことを「手付金」と言います。支払う額は明確に決まっているものではありません。

会津若松の場合、平均的な土地の価格の場合の手付金は不動産屋さんから50万円位と言われることが多いかなと思います。ただ、言われた額を支払わなければならないわけではないので、例えば10万円などでも、承諾を得ることが出来ればその額になります。

支払うタイミングとしては、

不動産仲介業者さんに「申込書」を提出　→→約1ヶ月後→→売買契約の取り交し

という流れになるので、その契約の時に予め決めた手付金を現金で持参し、領収書をもらいます。

売主さんが個人の方の場合は、現金で持参することが一般的です。売主さんが会社の場合は、事前に振込みをして、振込控えを契約当日に持参するように言われることもあります。

その時点では住宅ローンの融資金が手元にあるわけではないので、自己資金で支払っておくことになり、後から融資を受けた時に手付金で支払った分を手元に戻すという形になります。

売買契約後、1週間ほどは「手付け解除」期間があります。買主側でもっといい土地を見つけたので、やっぱり契約を取り止めしたい時は、手付金を放棄して契約を止めることが出来ます。逆に売主さんから止めたい時は手付金の倍額を支払って止めることも出来ます。

そういった説明が契約時にありますので、よく話を聞くようにしてください。

ただ、解除出来る期間が少しあるとしても、契約するということは、そこを購入する覚悟が出来ている時になるので、手付金を支払った後は、速やかに住宅ローンの申込み手続きを進め、約1ヶ月後の決済に向けて準備をするという流れになります。

土地代金決済時は、売主・買主・司法書士・不動産業者の関係者全員が銀行に集まり、手付金で支払った分を除いた額を支払って、同日に所有権が買主側に移り、取引が終わります。

ここまで買い付け申込書を提出してから約2ヶ月程、掛かります。

仲介手数料

土地代金の決済は融資を受ける銀行で行われますが、その場で不動産仲介業者さんに売買の仲介手数料を支払います。

400万円を超える物件の場合は、3％＋6万円に消費税が仲介手数料の計算式です。

土地代が800万円なら33万円、1,000万円なら39.6万円です。この計算式が仲介手数料の上限になりますのでこれを超えることはありません。

仲介手数料は、不動産やさんが「仲介」に入った場合に掛かる費用になるので、もし不動産やさんが「売主」だった場合は支払う必要はないものになります。

会津若松市内で言えば、大きな造成地は不動産屋さんが「売主」であったり、建築条件付きの土地は、不動産業もやっている建築屋さんが「売主」であったりするので、仲介手数料が掛かりません。

仲介手数料が掛からないのは初期費用を抑えられるので魅力的ですが、そもそもの土地代や建築費が高ければ意味が無いので、一部の費用が掛からない点にとらわれず、総額を意識するようにしてください。

所有権移転費

土地の代金を支払うとその日のうちに名義が移り、それを証するために今までの所有者（売主さん）から自分に変更する登記をします。登記手続きは司法書士が行い、その所有権移転登記費用を司法書士の方に支払う必要があります。

先程の仲介手数料のところでお伝えした土地の決済の時に、司法書士の方も同席します。

その場で所有権移転登記費用を支払うので、事前に金額を把握しておき、すぐに支払えるよう準備をしておきます。

住宅ローンの中に司法書士の費用も含めていれば、融資金から支払えますが、含めていなければ自己資金から支払います。

金額としては15～20万円ほど掛かります。

所有権移転登記をする時に同時に抵当権設定をする場合は、借入金額にもよりますが、その費用が25～30万円前後、掛かります。土地代金はつなぎ資金で支払うという場合は、抵当権設定費用は不要です。

司法書士に依頼しなくても自分で登記すれば費用が掛からないという記事を見たりしますが、確かに抹消登記など法務局で教えてもらいながら出来る登記もあります。

でも土地の所有権移転などその日にやらなくてはならないものや、抵当権設定などの借入先金融機関が絡むものは、確実な手続きが必要になりますので、費用が掛かっても司法書士の方に依頼することが賢明です。

固定資産税

固定資産税は1月1日の所有者のところに、その年に納める税金の納付書が5月に届きます。

その年1年分の固定資産税は売主に支払ってもらい、売買の日以降の分は日割りをして買主から売主に支払いをします。

地域差があるかもしれませんが、会津辺りはそうしています。

不動産取得税

不動産を取得した時に1度だけ掛かる県税が不動産取得税です。所有権移転登記から3ヶ月後位に納付書が届きます。

土地の評価額、㎡数にもよりますが、会津若松市内の一般住宅用の土地ですと、5～10万円位になります。

自己居住の住宅建築のために買った土地の場合は減税になるのですが、減税前の額（5～10万円）で納付書が届きますので、一旦その額を支払います。

減税の手続きが出来るのは建物完成後（建物登記後）になりますので、一旦支払いをして、完成後に還付の手続きをします。

納付書が届くと納付期限が2週間ほどなので、届いたら期限内に支払いをしてください。

うっかりしていると延滞金の支払いが発生します。

建物完成後に手続きをすると、土地の大きさにもよりますが、会津の場合、50坪くらいですと支払った分のほとんどは還付されますので、忘れずに手続きをしてください。

地盤調査費

家を建てる時にその土地の地盤が建築に適しているかの調査をします。家は当然、かなりの重みがあり、何十年も建ち続けるので、その間に地盤が下がったりすることのないよう、家が建つ場所が決まったら、そこで調査をします。調査には数万～10万円程度掛かります。

この地盤調査で基準値以下の場合、地盤改良工事を行う必要があり、別途費用が掛かります。

地盤改良工事が要らない土地を購入したいものですが、地盤調査が出来るのは土地購入後になるので、事前に把握することは難しいということになります。費用が掛かるかどうかは半々の確率かなと思います。

これは土地購入の場合はもちろん、建替の場合も必要なもので、家が建っていた場所だったとしても地盤改良工事が必要な場合はあります。

地盤改良工事は要らない場合もありますが、掛かる時のために100万円ほどは予算として確保しておく必要があります。

地鎮祭費用

土地購入後、建物の工事に入る前に、地鎮祭を行い、これからの工事の安全を祈願します。

「建前」を簡素化することはありますが、地鎮祭をやらないという方はおられません。

日柄を見て、日の良い日に建築屋さんと予定を合わせて、神主さんをお願いし、準備物を揃えます。神主さんは購入した土地の近くの方にお願いしたりしますが、建築屋さんと相談してください。

地鎮祭の道具は建築屋さんが準備してくれますが、お供え物と玉串料は準備する必要があります。

玉串料は1～2万円、お供え物は尾頭付きのお魚、季節の野菜数種類を準備し、トータル3万円ほど予算を取っておけば足りるはずです。

選ぶ土地によってかかる費用

水道引込費用

購入する土地に水道管の引込が無い場合は、土地が面している道路に埋設されている配水管から分岐する工事が必要になります。

給水管を引き込む工事というよりは、道路を掘削して復旧する工事に費用が掛かり、40～80万程度掛かります。

道路の掘削面が大きければそれだけ費用が掛かるので、給水管が土地に近い位置あるのか反対側にあるのかで数十万の違いが出てきます。

不動産情報に「水道引込買主負担」とあれば、水道の引込が無く、引込工事費用を買主側の負担が必要なので、準備が必要になります。

建築屋さんに建築見積もりを出してもらう時に、一緒に水道引込工事分も混ぜて金額を出してくださることが一般的なので、土地購入時に費用が掛かるというものではありませんが、建築費に上乗せして準備が必要になります。

屋外排水費用

各家庭から出る排水は、昔はそのまま側溝に流していた時代もありましたが、現在は下水道に流すか、宅内できれいな水に処理をしてから側溝に流す必要があります。

道路に下水道の本管が布設されている場合、土地に公共マスが設置されています。直径20㎝の白い塩ビ製のフタか、もしくはマンホールのフタがあれば、下水道に接続可能です。

下水道には、水洗トイレの汚水やキッチン・洗面などの雑排水を流すことが出来ます。

もし下水道の本管が道路に入っていない場合は、市役所に本管工事の予定があるかを確認した上で、合併処理浄化槽の設置が必要になります。

合併処理浄化槽を一旦設置したとしても、その後で下水道が通ったら、接続工事が必要になります。将来を見越して、浄化槽から道路までの部分はコンクリートにしないでおくと工事費が抑えられそうです。

また、合併処理浄化槽には補助金もありますので、建築屋さんと相談してください。

下水道受益者負担金

下水道が敷設されていて、土地内に公共桝が設置されているけれど、今まで一度も使ったことがない（雑排水を流していない）場合、受益者負担金という費用が必要になります。

下水道整備費の一部を負担するのが受益者負担金で、土地の面積に応じて支払うものです。会津若松市の場合、土地の㎡×400円なので、50坪（165.29㎡）の場合は、66,110円です。

これも、不動産情報に「受益者負担金、買主負担」とあればお支払いが必要で、これは決済時に支払いをします。

農地転用費用

土地の種類が「宅地」ではなく、「田」「畑」などの農地の場合は、種類（地目）を宅地に変更するための許可をもらわなければ家を建てることが出来ません。

農業委員会の許可が要るのですが、その手続きに掛かる費用は10万円ほどで、行政書士さんに依頼をします。

タイミングとしては、住宅ローンの事前審査が通った後になります。

土地が共有名義であれば、農業委員会の書類も2人の名前で手続きする必要があり、こちらを一人でやってしまうと、共有名義での登記が出来ないので注意が必要です。

地目変更はまた別に費用が掛かり、4万円前後でこちらは土地家屋調査士に手続きを依頼します。

農地の場合はトータル15万円ほど費用が掛かり、この費用が買主負担とあれば、所有権移転や抵当権設定費用とは別に準備しておく必要があります。

準防火地域での工事費用

上記は会津若松市中心部付近の地図です。

濃いピンクの点線で囲まれている、中央通り・神明通りを中心に東西の地域～お城手前までが「準防火地域」になります。

準防火地域とは、都市計画法において「市街地における火災の危機を防除するため定める地域」になります。

このエリアでは、耐火性能のある建築資材を使用し、外壁・屋根・軒裏などに不燃材、かつドアや窓などの開口部には防火ドア、防火窓の設置等が必要になります。

その分費用が嵩むことになり、準防火地域ではない地域（22条地域）と比較すると100万円程はプラスになるので、準防火地域か22条地域かで家の総額が違ってくることになります。

まとめ

土地そのもの以外に掛かる費用について見てきました。

改めて確認していきます。

どんな土地にもかかる費用

内容	金額
手付金	10～50万円
仲介手数料（1,000万円の土地）	約40万円
所有権移転登記費用	15～20万円
抵当権設定費用	25～30万円
固定資産税精算	約2万円
不動産取得税（減税前）	約7万円
地盤調査費用	10万円
地鎮祭費用	3万円
合　計	112～162万円

選ぶ土地によってかかる費用

内容	金額
水道引込費用	40～80万円
屋外排水費用	約70万円
下水道受益者負担金	約7万円
農地転用費用	約15万円
準防火地域工事費用	約100万円

仲介手数料や所有権移転登記費用などの諸費用の部分と、水道など建物を建てて生活していくために必要な工事があります。

土地の広告に載っている価格以外に費用が掛かるということになるので、不動産屋さんと建築屋さんに確認した上で、土地に関わる総額を出す必要があります。

そこに建築と建築に関わる諸費用を合わせて、買うべき家電などを出して、やっと総額が出てきます。

後から追加追加とならないように、確認が必要なので気をつけてくださいね。